Главная > Статьи > Строительство по договору долевого участия – 214 ФЗ

Строительство по договору долевого участия – 214 ФЗ

В данной статье мы с Вами обсудим строительство по договору долевого участия по 214 Федеральному Закону.

Разберем основные вопросы: Что такое строительство по 214 Федеральному Закону? Как правильно подобрать Застройщика? На какие документы необходимо обратить внимание? Как законодательно регулируется вопрос переноса сроков ввода в эксплуатацию и срока сдачи новостройки? Каким образом происходит страхование объекта? Из чего формируется стоимость квартиры? Что такое переуступка квартиры и какие могут быть последствия?

Основные термины:

— 214 Федеральный Закон (ФЗ) – закон который регулирует строительство зданий и сооружений, а также взаимоотношения по купле – продаже квартир в новых построенных объектах.

— Новостройка – жилое здание которое строится за счет средств Застройщика и дольщика с возможностью реализации квартир до момента окончания строительства дома.

— Застройщик – Юридическая компания которая занимается строительством дома частично за счет собственных средств и за счет средств покупателя.

— Договор долевого участия (ДДУ) – оформляется при купле — продаже квартиры в новостройке которая строится по 214 ФЗ.

— Дольщик – Юр. или Физ. лицо которое является владельцем квартиры по ДДУ.

— Переуступка – продажа квартиры не на прямую от Застройщика, а от Юр. Лица или Физ. Лица который приобрел данное жилье по ДДУ.

— Проектная декларация (ПД) – документ в котором указывается вся информация косаемая Юр. Лица который осуществляет строительство, информация в развернутом виде об объекте строительства.

— Разрешение на строительство – документ дающий право Застройщику осуществлять строительство дома на арендованном или приобретенным в собственность земельном участке.

— Срок ввода в эксплуатацию – срок в течении которого дом будет сдан и будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

— Срок сдачи (либо срок передачи) объекта – срок в течении которого в Новостройке подключается свет, коммуникации и производится передача ключей дольщику.

— Страхование – является частью 214 ФЗ в котором предусмотрено обязательное страхование жилого помещения в строящемся доме.

— ИНН – Идентификационный номер налогоплатещика – присваивается Юридической компании при создании компании (регистрации).

— Среднерыночная стоимость за 1 кв. метр – это стоимость в рублях жилой площади за 1 квадратный метр по Новостройкам. Данная цена устанавливается каждый квартал Министерством строительства и может отличаться в зависимости от субъекта РФ.

— Росреетр – государственное учреждение где проходит регистрацию купленных дольщиком квартир по договору долевого участия.

— Генеральный договор страхования – документ который оформляется на строящийся дом.

— Полис – документ страхования квартиры в котором указывается срок действия до момента сдачи передачи ключей дольщику.

— Компенсационный фонд – государственная структура которая берет на себя обязательства по страхованию жилого строящегося дома. В случае если Дом так и не будет построен в указанные по документации сроки, возвращает покупателю оплаченные им денежные средства.

— Генеральный подрядчик – компания которая может заниматься строительство дома.

— Бухгалтерский баланс — это финансовые показатели по выручке и чистой прибыли полученной за год Юридической компанией.

— Правила страхования жилых помещений по 214 ФЗ — правила регулируют основные принципы страхования жилых помещений с строящемся доме.

 

Что такое 214 ФЗ?

214 ФЗ – это федеральный закон который дает возможность строительства жилых домов Застройщиком за счет привлеченных средств дольщиков в момент строительства дома. Данный закон предусмотрен государством для регулирования взаимоотношений между Застройщиком и покупателем.  По закону Застройщик должен соответствовать ряду требований, а также подготовить и правильно оформить документацию.

 

Как правильно выбрать Застройщика?

Основную информацию по любому из Застройщиков Вы сможете собрать в сети интернет. Наиболее простой способ в строке Яндекс или Гугл указать ИНН компании (обычно Застройщик указывает его на своем сайте) – по данным ИНН Вы сможете узнать кто на данный момент является руководителем компании, когда она была создана (лучше остерегаться компаний которые созданы менее года назад), по какому Юр. адресу компания зарегистрирована, есть ли процедура Ликвидации компании. Узнав эти данные их можно сравнить с теми что будут указаны в ДДУ. В зависимости от региона к которому принадлежит компания Застройщик – еще один способ проверки добропорядочности это зайти на сайт Арбитражного суда в данном регионе, в поисковой строке вписываете ИНН и ждете результат. Если окажется что у компании много судебных разбирательств, лучше также воздержаться от купле — продажи квартиры у Застройщика.

 

На какие документы, оформленные на дом, необходимо обратить внимание?

После того как Вы проверили репутацию Застройщика, необходимо просмотреть документы оформленные на Новострой в котором собираетесь приобретать жилье. 214 ФЗ предусмотрено – Застройщик обязан выкладывать на сайте следующие документы:

  • Проектная декларация (ПД) – в ней необходимо сопоставить срок ввода в эксплуатации и срок сдачи объекта прописанным в ПД и заявленным на сайте.
  • Разрешение на строительство – данный документ должен быть тоже с актуальным сроком действия на момент строительства. Если срок истек Вы вправе попросит новый документ с продленным сроком. Без актуального разрешения на строительство квартира не будет допущена до регистрации в росреестре.
  • График строительства – в нем также все сроки должны соответствовать.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок – обычно это либо договор аренды либо свидетельство о собственности земельного участка.
  • Договор долевого участия – в шаблоне ДДУ прописываются основные данные, срок ввода и сдачи объекта, реквизиты компании Застройщика, строительный адрес объекта, кадастровый номер земельного участка, номер разрешения на строительства. Пункты по взаиморасчетам между Продавцом и Покупателем.
  • Бухгалтерский баланс за год (прошедший) – Застройщик обязан показывать бухгалтерскую отчетность за предыдущий годовой период.

 

Как законодательно регулируется вопрос переноса сроков ввода в эксплуатацию и срока сдачи новостройки?

Ознакомившись со всеми документами Вы можете обнаружить в ПД информацию о том что сроки ввода и сдачи объекта уже переносились. Законом предусмотрена возможность переноса сроков, но соответственно должны быть продлены сроки действия и остальных документов, таких как: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, график строительства. Бывают такие ситуации что Застройщик продляет только срок сдачи (передачи объекта дольщику) – в данном случае законом предусмотрено что Застройщик имеет право продлить срок сдачи объекта на три календарных месяца, если срок указан больше следует поинтересоваться у Застройщика по какой причине на такой большой период перенесли срок сдачи.

 

Каким образом происходит страхование объекта?

В законе имеется пункт об обязательном страховании объекта Застройщиком. В данном случае имеется в виду что перед подачей документов на регистрацию в росреестр Застройщик обязан застраховать Вашу квартиру через Страховую компанию либо через Компенсационный фонд. Процедура страхования следующая – Застройщик оформляет на дом Генеральный договор страхования, далее по мере продажи квартир на каждую из них оформляется Полис страхования. Вы имеете право попросить себе оригинал Полиса при оформлении ДДУ на квартиру или его копию. Согласно правилам страхования – при наступлении страхового случая (в случае недостроя) Вы имеете право вернуть вернут свои средства. Также правилами предусмотрено что данный Полис действует еще в течении двух лет – Вы можете получить компенсацию если возникнут проблемы с домом: пошла трещина, сильно повело дом, обрушилась какая то его часть и так далее.

 

Из чего формируется стоимость квартиры?

Люди часто задаются вопросом по какой причине в разных регионах так сильно отличаются цены, либо почему в одном и том же районе два практически одинаковых дома отличаются по ценам. Основной параметр на котором строится расчет цен это среднерыночная стоимость 1 квадратного метра согласно субъекта РФ. Каждый квартал данная цена меняется – в текущем году она растет. Информацию об это Вы можете найти в сети интернет. Как правило, в жилье эконом класса цена за квадратный метр и среднерыночная идентичны. В жилье класса комфорт и элит цены порядком выше, так как Застройщик использует более дорогие материалы, дополняет такие дома наземной ли подземной парковкой, видеонаблюдением и т.п.

 

 

Что такое переуступка квартиры и какие могут быть последствия?

Рассмотрим еще один термин, часто встречающийся в этой сфере – это договор переуступки. Бывает так что сам Застройщик не является компанией которая строит дом. Компания Застройщик оформляет на себя всю основную документацию и несет ответственность за строительство дома, но в ПД указывает Генподрядную организацию которая будет заниматься непосредственно стройкой дома. В качестве взаиморасчетов перед Ген. подрядчиком Застройщик использует квартиры, оформляется ДДУ на Юр. лицо (Ген. подрядчика) и регистрируется в росреестре. Так как дом еще ни сдан при перепродажи квартиры оформляется Договор переуступки жилья новому владельцу. Процедура эта вполне законная и никаких последствий за собой не несет.

 

Надеемся наша статья Вам помогла разобраться в вопросе выбора жилья в Новостройках. Будь внимательны при покупке.

 

Закрыть меню
Заказать звонок
Мы перезвоним вам, как только получим заявку
* - Отправляя данные с этого сайта вы даете согласие на обработку персональных данных согласно действующей Политике конфиденциальности